Diduga Dua Pengembang Di Kabupaten Tangerang Belum Urus PBG, Soroton LSM Gempur
GESAHKITA.COM, TANGERANG —Sebanyak Dua Pengembang Perumahan Belum Memiliki Perizinan Persetujuan
Bangunan Gedung.
BPK Perwakilan Banten menerbitkan LHP pada Mei 2024 diperoleh media ini yang menjelaskan bahwa LRA Pemerintah Kabupaten Tangerang TA 2023 menyajikan anggaran pendapatan retribusi daerah sebesar Rp103.578.144.366,00 dengan realisasi sebesar Rp123.597.357.167,00 atau 119,33%.
Pendapatan Retribusi Daerah tersebut di antaranya merupakan Retribusi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) pada Dinas Tata Ruang dan Bangunan (Dinas TRB). Pada tahun 2023, target pendapatan retribusi PBG yaitu senilai Rp60.000.000.000,00 dengan total realisasi penerimaan retribusi PBG senilai Rp73.936.234.836,00 atau mencapai 123,23% dari target pendapatan
yang ditetapkan.
Menurut BPK juga, Besarnya realisasi penerimaan retribusi PBG didukung oleh banyaknya pengembangan perumahan-perumahan baru oleh pengembang (developer) di seluruh wilayah Kabupaten Tangerang.
Diungkapkan BPK, Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 sebagai peraturan pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung antara lain menyebutkan bahwa PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik Bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah,memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung.
Namun demikian, hasil pemeriksaan dan informasi yang disampaikan oleh Dinas TRB menunjukkan bahwa masih terdapat pengembang perumahan yang belum memiliki PBG walaupun bangunan perumahan sudah selesai dibangun oleh pengembang.
Lebih jauh dijelaskan BPK dalam laporan nya ini, Hasil pemeriksaan secara uji petik atas dua perumahan yaitu Perumahan CC dan Perumahan TL menunjukkan hal-hal sebagai berikut.
a. PT LK Selaku Pengembang Perumahan CC Belum Memiliki Perizinan PBG dengan Potensi Retribusi PBG Senilai Rp333.610.012,00
Pembangunan perumahan CC dimulai sejak tahun 2022 dan telah selesai
seluruhnya pada akhir tahun 2023, dengan jumlah unit rumah tinggal sebanyak
558 unit yang terbagi ke dalam tiga tipe rumah yaitu:
▪ Tipe 1 : 5 x 12 m sebanyak 217 unit;
▪Tipe 2 : 5,5 x 15 m sebanyak 197 unit; dan
▪Tipe 3 : 6,5 x 15 m sebanyak 144 unit.
Namun demikian, berdasarkan keterangan dari Kepala Dinas TRB diketahui
bahwa PT LK selaku pengembang perumahan CC belum mengajukan
permohonan PBG melalui SIMBG. Pengajuan permohonan PBG dilakukan oleh Pemohon informasi wajib menggunakan informasi yang diperoleh pemohon/pemilik bangunan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan
Gedung (SIMBG) yang disediakan oleh Direktorat Bina Penataan Bangunan
Ditjen Cipta Karya Kementerian PUPR. Dalam SIMBG pemohon/pemilik bangunan melengkapi persyaratan berupa:
1) Data Bangunan, diantaranya memuat:
a) Nama Bangunan Gedung;
b) Alamat lokasi Bangunan Gedung;
c) Fungsi dan/atau klasifikasi Bangunan Gedung;
2) Data Tanah, yang memuat:
a) Bukti Kepemilikan Tanah;
b) Ketentuan Teknis Tanah.
3) Data Umum, yang memuat:
a) Informasi KTP;
b) Informasi KRK/KKPR/Site plan;
c) Surat Perjanjian Pemanfaatan Tanah;
d) Dokumen Lingkungan (AMDAL, ANDALALIN, UKL/UPL, SPPL) / Izin Lokasi; dan
e) Penyedia Jasa Perencana Konstruksi
4) Ketentuan Teknis, yang memuat ketentuan teknis arsitektur, struktur dan
MEP (Mechanical, Electrical and Plumbing Engineering).
Kepala Dinas TRB juga menjelaskan bahwa dalam pengajuan permohonan PBG,
Pengembang perumahan CC terlebih dahulu harus mengajukan perubahan site
plan agar sesuai dengan kondisi eksisting. Pengesahan revisi site plan tersebut
dapat dilaksanakan setelah PT LK menyelesaikan penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (PSU) secara keseluruhan kepada Pemerintah Kabupaten Tangerang.
Adapun sampai dengan pemeriksaan berakhir pada 26 April 2024, Site Plan masih dalam pembahasan antara Pengembang dan Pemerintah Kabupaten Tangerang terkait penyerahan PSU atau fasos-fasum dari PT LK yang harus diserahterimakan kepada Pemerintah Kabupaten Tangerang.
Pemerintah Kabupaten Tangerang meminta PT LK untuk menghitung ulang proporsi lahan PSU atas seluruh kawasan di bawah pengelolaan PT LK, dan bukan hanya lokasi Perumahan CC.
Apabila Pemerintah Kabupaten Tangerang belum menerima perubahan site plan dan penyerahan PSU dari PT LK, maka Perumahan CC belum dapat diberikan izin persetujuan bangunan gedungnya.
Dinas TRB telah mengirimkan surat Pemberitahuan Penghentian Pelaksanaan/Penggunaan Bangunan Nomor 648/1814-DTRB pada tanggal 5
September 2023, namun pembangunan Perumahan CC tetap berjalan dan telah
terbangun seluruhnya pada tahun 2023. Selanjutnya, berdasarkan perhitungan
yang dilakukan oleh Dinas TRB atas rincian potensi retribusi PBG Perumahan CC dapat disajikan dalam tabel berikut:
Tabel 1.3 Perhitungan Rincian Potensi
Berdasarkan Tabel 1.3 di atas, PT LK selaku pengembang Perumahan CC
memiliki kewajiban melakukan pembayaran retribusi PBG ke Kas Daerah
minimal senilai Rp333.610.012,00 atas pembangunan 558 unit rumah di Perumahan CC.
b. PT WPM Selaku Pengembang Perumahan TL Belum Memiliki Perizinan
PBG dengan Potensi Retribusi PBG Senilai Rp21.027.374,00
Berdasarkan keterangan dari Kepala Dinas TRB, PT WPM selaku pengembang
Perumahan TL pada tahun 2023 telah mengajukan permohonan PBG melalui
SIMBG dengan Nomor Registrasi PBG-360304-30012023-01 tanggal 30 Januari
2023. Status pengajuan dalam SIMBG adalah perbaikan dokumen karena belum
melengkapi seluruh persyaratan PBG, yaitu kelengkapan data umum dan ketentuan teknis bangunan.
Sampai dengan pemeriksaan berakhir pada 26 April 2024, PT WPM belum melengkapi kekurangan berkas persyaratan tersebut sehingga permohonan PBG tidak dapat diverifikasi ulang untuk diproses lebih lanjut.
Berdasarkan data yang dimiliki oleh Dinas TRB diketahui bahwa total luas pembangunan rumah pada Perumahan TL yaitu sebesar 2.658,50 m2.
Berdasarkan luas pembangunan rumah tersebut, Dinas TRB melakukan
perhitungan potensi retribusi PBG dengan total potensi retribusi PBG Perumahan
TL senilai Rp21.027.374,00 yang seharusnya diterima oleh Pemerintah
Kabupaten Tangerang dari PT WPM selaku pengembang Perumahan TL.
Kondisi tersebut tidak sesuai dengan:
a. Undang-undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah
Pengganti Undang-undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi
Undang-Undang pada Pasal 24, Beberapa ketentuan dalam Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 4247) diubah sebagai berikut:
1) Pasal 36A: a) Ayat (1), Pelaksanaan pembangunan Bangunan Gedung sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 Ayat (1) dilakukan setelah mendapatkan
Persetujuan Bangunan Gedung.
b) Ayat (2), Persetujuan Bangunan Gedung sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) diperoleh setelah mendapatkan pernyataan pemenuhan standar teknis Bangunan Gedung dari Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah sesuai dengan kewenangannya berdasarkan norma, standar, prosedur, dan kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat.
c) Ayat (3), Persetujuan Bangunan Gedung sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) dimohonkan kepada Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah sesuai dengan kewenangannya berdasarkan norma, standar, prosedur, Pemohon informasi wajib menggunakan informasi yang diperoleh secara dan kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat melalui sistem elektronik yang diselenggarakan oleh Pemerintah Pusat.
2) Pasal 39 Ayat (1) huruf c, Bangunan Gedung dapat dibongkar apabila: tidak
memiliki Persetujuan Bangunan Gedung.
3) Pasal 40 Ayat (2) huruf b, dalam Penyelenggaraan Bangunan Gedung,
Pemilik Bangunan Gedung mempunyai kewajiban: memiliki Persetujuan
Bangunan Gedung.
4) Pasal 41 Ayat (2) huruf f angka 3, dalam Penyelenggaraan Bangunan
Gedung, Pemilik Bangunan Gedung dan/atau Pengguna Bangunan Gedung
mempunyai kewajiban: membongkar Bangunan Gedung dalam hal: tidak
memiliki Persetujuan Bangunan Gedung.
5) Pasal 44, Setiap Pemilik Bangunan Gedung, Pengguna Bangunan Gedung,
Penyedia Jasa Konstruksi, Profesi Ahli, Penilik, dan/atau Pengkaji Teknis
yang tidak memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi, persyaratan, dan/atau
Penyelenggaraan Bangunan Gedung sebagaimana dimaksud dalam Undang undang ini dikenai sanksi administratif.
6) Pasal 45 Ayat (1), Sanksi administratif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 44 dapat berupa:
a) Huruf a, peringatan tertulis;
b) Huruf b, pembatasan kegiatan pembangunan;
c) Huruf c, penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan
pembangunan; dan
d) Huruf i, perintah Pembongkaran.
b. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung pada:
1) Pasal 1 angka 17 yang menyatakan Persetujuan Bangunan Gedung yang
selanjutnya disingkat PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik Bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung;
2) Pasal 12: a) Ayat (1) yang menyatakan bahwa Pemilik yang tidak memenuhi
kesesuaian penetapan fungsi dalam PBG sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 Ayat (2) dikenai sanksi administratif.
b) Ayat (2) yang menyatakan bahwa Sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) dapat berupa:
(1) Huruf a, peringatan tertulis;
(2) Huruf b, pembatasan kegiatan pembangunan; (3) Huruf c, penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan
pelaksanaan pembangunan; dan/atau
(4) Huruf i, perintah Pembongkaran Bangunan Gedung.
3) Pasal 253: a) Ayat (3) yang menyatakan bahwa PBG sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) dilakukan untuk membangun Bangunan Gedung atau prasarana Bangunan Gedung baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan Gedung atau prasarana Bangunan Gedung.
b) Ayat (4) yang menyatakan bahwa PBG sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) harus diajukan Pemilik sebelum pelaksanaan konstruksi.
b. Peraturan Daerah Nomor 6 Tahun 2011 sebagaimana telah diubah terakhir
dengan Peraturan Daerah Kabupaten Tangerang Nomor 3 Tahun 2022 tentang
Perubahan Kedua atas Peraturan Daerah Nomor 6 Tahun 2011 tentang Retribusi
Perizinan Tertentu pada Pasal 1 Angka 18, yang menyatakan bahwa Persetujuan
Bangunan Gedung yang selanjutnya disingkat PBG adalah perizinan yang
diberikan kepada pemilik Bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung.
c. Peraturan Bupati Tangerang Nomor 20 Tahun 2023 tentang Kedudukan, Susunan
Organisasi, Tugas dan Fungsi, serta Tata Kerja Dinas Tata Ruang dan Bangunan
pada:
1) Pasal 4 Ayat (3) huruf b, dalam melaksanakan fungsi sebagaimana dimaksud pada Ayat (2) Kepala Dinas mempunyai uraian tugas mengoordinasikan pelaksanaan program kerja DTRB, meliputi program kerja penyelenggaraan penataan ruang, program penataan bangunan gedung, serta penataan bangunan dan lingkungannya; dan
2) Pasal 14: a) Ayat (2) huruf b, dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud pada Ayat (1), bidang penataan bangunan gedung menyelenggarakan
fungsi penyiapan penyelenggaraan penerbitan persetujuan bangunan gedung, sertifikat laik fungsi, peran tim profesi ahli, pendataan bangunan gedung, serta implementasi sistem informasi manajemen bangunan gedung.
b) Ayat (3) huruf d, untuk melaksanakan tugas dan fungsi sebagaimana
dimaksud pada Ayat (2), Kepala Bidang Penataan Bangunan Gedung mempunyai uraian tugas mengoordinasi dan sinkronisasi pelayanan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, persetujuan bangunan gedung dan sertifikat laik fungsi, dan pelayanan lain sebagai tindak lanjut dari rencana tata ruang.
Hal tersebut mengakibatkan:
a. Pembangunan perumahan yang belum memiliki PBG berisiko tidak sesuai dengan
tata ruang dan standar teknis Bangunan Gedung;
b. Pemerintah Kabupaten Tangerang:
1) belum dapat menilai kesesuaian pembangunan perumahan dengan rencana
tata ruang wilayah (RTRW) atas site plan yang belum dibuat oleh Pengembang; dan
2) belum dapat memanfaatkan dan memelihara PSU serta berpotensi kehilangan aset PSU yang belum diproses penyerahannya dari Pengembang.
c. Potensi Pendapatan PBG belum dapat direalisasikan sebagai pendapatan
Pemerintah Kabupaten Tangerang minimal sebesar Rp354.637.386,00 (Rp333.610.012 + . Rp21.027.374,00)
Hal tersebut disebabkan:
a. Kepala Dinas TRB kurang optimal dalam mengoordinasikan pengawasan,
pengendalian dan penegakkan hukum atas penyelenggaraan penataan ruang dan
bangunan gedung; dan
b. Kepala Bidang Penataan Bangunan Gedung tidak cermat dalam melaksanakan
koordinasi dan sinkronisasi pelayanan kegiatan pemanfaatan ruang, persetujuan
bangunan gedung dan sertifikat laik fungsi, serta pelayanan lain sebagai tindak
lanjut dari rencana tata ruang.
Atas kondisi tersebut, Pemerintah Kabupaten Tangerang melalui Kepala
Dinas TRB menyatakan sependapat dengan hasil pemeriksaan BPK.
BPK merekomendasikan Bupati Tangerang agar memerintahkan Kepala Dinas TRB untuk:
a. Mengoordinasikan pengawasan, pengendalian dan penegakkan hukum atas
penyelenggaraan penataan ruang dan bangunan gedung sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
b. Memberikan peringatan tertulis kepada PT LK untuk:
1) Segera menyelesaikan penyusunan perubahan site plan agar sesuai dengan
kondisi eksisting sebagai syarat pengajuan izin PBG dan menyerahkan PSU seluruh kawasan PT LK kepada Pemerintah Kabupaten Tangerang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku; dan
2) Memproses permohonan PBG kepada Pemkab Tangerang sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
c. Memberikan peringatan tertulis kepada PT WPM untuk segera melengkapi
seluruh persyaratan PBG yaitu kelengkapan data umum dan ketentuan teknis bangunan serta mendaftarkan permohonan PBG melalui SIMBG; dan
d. Memperhitungkan dan menetapkan retribusi PBG terhadap PT LK dan PT WPM
setelah seluruh persyaratan PBG terpenuhi minimal sebesar Rp354.637.386,00.
Pemerintah Kabupaten Tangerang akan menindaklanjuti rekomendasi hasil
pemeriksaan BPK sesuai Rencana Aksi yang dimuat pada Lampiran 33.
Akan hal ini ketua DPD LSM Gempur Provinsi Banten, Ilham Saputra mengaku mengetahui persoalan yang menghambat pembangunan di daerah ini salah satunya Pendapat Asli Daerah (PAD) tidak maksimal.
Retribusi dan pajak kata Putra panggilan akrab pria ini, sedang disorot lembaga nya (LSM Gempur Banten) yang mana menurut Putra perlu ketegasan Dinas terkait dalam hal ini untuk menegakan aturan yang ada dalam hal berusaha di Provinsi Banten ini.
“Aturan nya kan sangat jelas, ngapain ragu ragu jika tidak mau menuruti aturan ya bongkar aja,” tegas Putra saat dibincangi di kantor nya.
Putra mengaku sedang melakukan penyelidikan mendalam jika ada permainan oleh oknum dalam hal mengurus ijin termasuk PBG ini.
“Kita tidak segan segan akan melaporkan jika ada dugaan permainan kotor yang coba coba cari keuntungan soal retribusi ini,” singkatnya.
Sementara itu, atas temuan ini pihak terkait belum memberikan tanggapannya hingga berita ini diterbitkan.(FH)
